Кризис жанра! Почему механизм ГЧП пока так и не стал спасательным кругом при возведении школ и детских садов?

    Не хватает. За последние 5 лет в Сургуте построены 12 детских садов. Несколько из них откроются в этом году. Но, увы, процесс возведения этих объектов не успевает за стремительным ростом населения. В том числе, и рождаемостью. При этом и строители есть, и земли выделены, а процесс все равно тормозится. В чем же дело? В деньгах, как всегда. Все введенные в эксплуатацию сады появились благодаря прямому финансированию из окружных и областных программ. А вот те, что так и не могут никак появиться (это еще 11), планировали строить с помощью ГЧП. То есть, сначала стулья, потом деньги. Но сами строители не всегда торопятся это делать.

    Например, как в случае с садиком в 20 «А» микрорайоне. Взявший на себя обязательства предприниматель посчитал вдруг, что за построенный объект, окружные власти могут с ним не рассчитаться.

     «Есть проблема в 20 «А» микрорайоне по строительству детского садика и школы, там есть обременения, и застройщик на сегодняшний день конкретные даты начала строительства и завершения не предоставляет. Он направил запрос в департамент образования округа о получении гарантий, что детские садики будут выкуплены, гарантии ему никто не предоставил, потому что не предусмотрено программой», — рассказал заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства Администрации Сургута Виктор Потоцкий.

    У предпринимателей, конечно, своя логика. Они готовы строить только при полной уверенности, что все понесенные расходы затем окупятся. И все заверения города в этом отношении для них все равно что филькина грамота. Поскольку сады затем выкупает округ. Поэтому именно от региональных властей застройщики затем и ждут каких-то гарантий. В общем, ситуация крайне непростая. Сургутские депутаты даже решили снарядить делегацию к губернатору Югры Наталье Комаровой, поскольку считают, что без вмешательства главы региона проблема со строительством детских садов по ГЧП решена быть не может. А между тем вопрос о нехватке мест в детских садах поднимается чуть ли не при каждой встрече с избирателями.

     «Нас в следующем году народ поднимет на вилы! В этом районе уже сегодня есть масса обращений: места под застройку есть в 18 микрорайоне, и школа там по генплану, и детсад предусмотрен, к сожалению, ничего на этих местах в настоящий момент не строится. Люди заселяются в этом году в построенные дома, и в следующем году мы просто будем с вами сидеть на баррикадах, и будем работать только так», — предостерег коллег депутат Думы Сургута Максим Слепов.

    Что ж, если такие претензии звучат в адрес депутатов уже застроенных территорий, сложно представить, что рискуют услышать народные избранники, которые будут представлять интересы жителей новых микрорайонов в Думе следующего созыва. Там положение дел еще более критическое. Жилые дома растут как грибы после дождя. Причем, как правило, это высотки. А значит и молодых семей с маленькими детьми там более чем достаточно. Чего не скажешь о наличии детских садов и школ. Причем, что самое интересное, многие микрорайоны были отданы застройщикам под комплексную застройку. То есть помимо многоэтажек предприниматели обязаны на свои плечи взвалить еще и возведение социальных объектов. С условием, конечно, последующей компенсации. Но, как говорится, насильно мил не будешь. Пока застройщики с гораздо большим энтузиазмом заняты строительством жилых домов, нежели чего-то   другого. Почему механизм государственно-частного партнерства не работает на добровольно-принудительных началах? И как заставить его работать на полную мощь?

     «Честно говоря, коллеги, просто в недоумении, каким образом и куда будут пристроены дети», — интересовался депутат Сергей Рябов. Он крайне обеспокоен сложившейся ситуацией с социальными объектами на своем избирательном округе. На 11 тысяч населения там работает только один детский сад. А при этом 20 «А» микрорайон продолжает активно застраиваться. И в какие учебные заведения в таком случае будут ходить дети со всей округи — большой вопрос.

     «В нефтяной столице страны живут люди, они не могут ни в детский сад своего ребенка отправить, ни в школу, хотя это прямая обязанность по Конституции. Вот и все. При этом президент сказал, что у нас до 2016 года должны быть ликвидированы очереди в детские сады», — рассказал Сергей Рябов.

    При этом вторая очередь микрорайона отдана под комплексную застройку. Соответственно, там запланировано появление школы и детского сада. Причем властями созданы все условия. Финансирование строительства этих объектов региональные власти даже согласились передвинуть на более ранний срок в окружной программе. Однако пока еще ни одна свая ни под будущий детский сад, ни под школу так и не вбита. Застройщик увлечен возведением многоэтажек. При этом переуступать права на строительство этих объектов другим компаниям он тоже не намерен.

     «К сожалению, между потенциальным застройщиком, который получил право на комплексную застройку микрорайона, и потенциальным строителем этого объекта в лице Волкова договорённость не была достигнута. Решение принято и рассмотрено на самом высоком уровне, но осталось без исполнения», — сообщила директор департамента образования Администрации Сургута Татьяна Османкина.

    В общем, предприниматели в этой ситуации выглядят как собака на сене. Что называется, и сам не ам, и другим не дам. Чиновники же говорят о том, что не могут повлиять на ускорение процесса. Застройщик же не отказывается от своих обязательств. Просто перекладывает их на неопределенный срок.

     «Появятся они в любом случае, если это обременение. Нужно понимать экономику любого застройщика, деньги на строительство социального объекта, кроме как с продажи определенного числа жилых помещений, не появятся», — заметил директор департамента архитектуры и градостроительства Администрации Сургута Алексей Фокеев.

    Впрочем, иногда ситуация может выглядеть с точностью наоборот. Учредитель компании «Сибпромстрой» Николай Сторожук рассказывает, что уже второй год пытается добиться от местных властей выделения земельного участка под строительство школы в 38 микрорайоне. Там к концу следующего года будет введено порядка 300 тысяч квадратных метров жилья. А вопрос со строительством школы до сих пор не решен.

     «Ответ мы получили 10 января этого года, одна из фраз: „В настоящее время формирование земельного участка для строительства общеобразовательной школы на 1500 мест в микрорайоне 38 закончено, документ направлен в ДИЗО для опубликования в газете «Сургутские Ведомости“. Воз и ныне там, почему-то опубликование до сих пор не случилось», — сообщил Николай Сторожук.

    Застройщик готов построить школу как в рамках ГЧП, так и за собственный счет. В таком случае она будет работать как частная. Главное, чтобы она была. Но весь процесс тормозит выделение земельного участка. Чиновники в свою очередь вновь утверждают, что он еще до сих пор не сформирован. Возможно, что этой произойдет летом.

     «Земельный участок еще не предоставлен, он в настоящее время формируется, тем не менее, синхронно с этим уточняются параметры и технические требования к самому объекту, согласовываются с соответствующими департаментами курирующими», — заверил Алексей Фокеев.

    Параллельно застройщик пытается наладить сотрудничество с Администрацией в части решения проблемы нехватки мест в детских садах. Для этого подготовлено отдельное предложение. Суть заключается в следующем. Строители готовы продавать или отдавать в аренду помещения на первых этажах многоэтажек под частные центры дневного пребывания детей. Причем они изначально могут их спроектировать, учитывая все потребности бизнеса. А когда речь идет об услуге присмотра и ухода за детьми — их великое множество.

    И чтобы у сургутских родителей появилась возможность отдавать своих детей в такие частные детсады, строителям нужна помощь муниципалитета. Речь идет о земельных участках под прогулочные площадки. Они должны располагаться рядом с самими садиками.

     «Если по СанПиНу посмотреть, непреодолимых проблем нет. С местами, игровыми площадками, где дети должны играть, есть определенные проблемы, конечно, при помощи администрации их можно преодолеть», — прокомментировал Николай Сторожук.

    Ну, а если говорить в общем, то пока государственно-частное партнерство так и не может выйти на свою проектную мощность. Упреки слышатся как со стороны власти, так со стороны бизнеса. Впрочем, у каждой из сторон еще есть время провести работу над ошибками.

    Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять — проблемы с комплексным освоением новых микрорайонов в будущем могут ой как аукнуться городу. Достаточно лишь обратить внимание на то, что происходит на уже застроенных территориях. За свободными земельными участками внутри жилых зон чуть ли не настоящая охота идет. Со всеми подведенными коммуникациями такие белые пятна представляют собой вполне лакомые куски для застройщиков.

    За примерами точечной застройки в Сургуте далеко ходить не надо. На днях в городской администрации состоялись публичные слушания по вопросу застройки пустыря возле драмтеатра в микрорайоне ЖД. Там компания «Желдорипотека» хочет построить 2 жилых дома. Хотя поблизости от этого места уже возведены 4 многоэтажки. Но, поскольку на выделенном участке земли еще осталось незанятое пространство, застройщик хочет использовать его с максимальной для себя эффективностью. Впрочем, цели предприниматели декларируют вполне благородные. Решение жилищного вопроса для почти 300 сотрудников железной дороги. В будущих новостройках они смогут купить себе квартиры по льготной корпоративной программе.

     «Для удовлетворения возросших перевозок нефтегазового комплекса региона идет строительство вторых путей, вы все это видите, когда проезжаете в поезде от города Сургута в сторону Тюмени. Строительство идет очень быстрыми темпами, начинаем реконструкцию станции Сургут, где будет нужно для нас привлечь молодых специалистов и много руководителей с других регионов. Для того, чтобы мы их привлекли сюда, нам их нужно где-то   расселить», — прокомментировали в РЖД.

    И все бы хорошо. Вот только жители, которые не имеют отношения к железной дороге, далеко не в восторге от перспективы такого соседства. Строительство многоэтажек явно приведет к нарушению и без того весьма условного баланса территории внутри микрорайона. Детский сад, школа, поликлиника в районе железнодорожников и так уже работают на пределе своих мощностей. К тому же, жители, которые не имеют отношения к РЖД, давно мечтают о появлении на этом месте зеленой зоны.

     «Нам не хватает только одного, нам не хватает, чтоб некоторая зона, которая формируется вокруг театра, была действительно зоной культуры и отдыха, и этой зоны на этой территории в этом микрорайоне нет. Мне так кажется, что решить вопрос жилищный можно, например, на какой-то другой территории. Тем более, мы говорим, проект и коммерческий, он не только льготный», — заметила директор Сургутского музыкально-драматического театра Тамара Лычкатая.

    Окончательное решение о дальнейшей судьбе этого пустыря должен будет принять глава города Дмитрий Попов. Но чем показательна сама история? Люди при покупке жилья не всегда задумываются о наличии поблизости социальных объектов или тех же зеленых зон. Ну а потом, немного пообвыкнув на новом месте, они начинают задавать вопросы. Причем, как правило, адресованы они в адрес властей, а не застройщиков.

    Естественно, что с ограниченным бюджетом городской казны, чиновники просто не успевают за темпами строителей. Но далеко не всегда вопрос упирается только в деньги. В качестве доказательства можно привести весьма красноречивый пример.

    Муниципалитет вместе с одним из инвесторов разрабатывают проект комплексного благоустройства одного из новых жилых комплексов в 45 микрорайоне. Там неподалеку находится лесной массив площадью почти в 10 гектаров. Застройщик готов за собственный счет превратить его в настоящий парк с малыми архитектурными формами, прогулочными дорожками и многим другим. Таким образом, предприниматель повышает привлекательность строящегося жилья в глазах покупателей. Ну а город получает благоустроенную зеленую зону, не вложив туда ни копейки бюджетных средств.

    Схема дорожек, определенные места для отдыха, спортивная площадка, беговые дорожки, детская площадка для детей до 10 лет и после 10 лет — это лишь первый наброски будущих очертаний парка, находящегося рядом с жилым комплексом «Новые ключи». Депутат и предприниматель Ринат Айсин давно вынашивал идею партнерства власти и бизнеса в части комплексного благоустройства территории. Он не сомневается, что благодаря частным инвестициям из нынешнего лесного массива можно будет сделать настоящую конфетку. Которая затем будет местом притяжения жителей целого микрорайона, а то и всего города.

     «Я думаю, что любую парковую территорию нужно нагружать малыми формами и детскими площадками, какими-то объектами для того, чтобы люди приходили не только посидеть. Есть инициативная группа проектировщиков Garlee Group, они предлагают варианты вплоть до оркестрового места, где собирались бы музыканты. Достаточно много предложений», — рассказал генеральный директор компании »Новые бизнес-технологии» Ринат Айсин.

        Пока лес в 45 микрорайоне вряд ли можно назвать особо привлекательным местом для отдыха. Разве что только у любителей дикой природы. По планам местных властей, благоустройство этой зеленой зоны было запланировано не раньше 2017 года. Так что к предложению застройщика ускорить этот процесс в Администрации отнеслись с интересом. Тем более, что проект не требует вложения бюджетных денег.

         »Безусловно, городу это интересно, поскольку возможности бюджета, конечно, отстают от потребностей в части обустройства парков и скверов. Безусловно, такое предложение не может не быть интересным. В настоящее время специалисты правового управления прорабатывают возможный механизм реализации такого предложения», — сообщил начальник управления по природопользованию и экологии Администрации Сургута Андрей Анохин.

        Ну а интерес самого инвестора тоже очевиден — наличие парковой зоны повысит привлекательность жилья для потенциальных покупателей. В нынешней ситуации на сургутском рынке недвижимости для застройщика это станет дополнительным конкурентным преимуществом.

         »Сейчас известно, что идет некое снижение цены за квадратный метр, снижение спроса на тип жилья эконом-эконом, который пределах 18 квадратных метров жилого помещения. То есть снижение спроса заставляет застройщиков пересмотреть форматы и искать какие-то механизмы привлечения, увеличения спроса», — прокомментировал директор департамента архитектуры и градостроительства Администрации Сургута Алексей Фокеев.

    Обустройство парка должно закончиться в 2016 году. К этому времени застройщик планирует возвести все 5 высоток и сдать жилой комплекс. Причем компания еще на начальном этапе строительства старается позаботиться о комфорте и удобстве проживания будущих покупателей. А для этого пытается синхронизировать сроки окончания возведения всех запланированных на территории микрорайона объектов. То есть самих домов, благоустроенной территории, парковой зоны, вместительного паркинга, детского сада. И все это в пределах шаговой доступности.

     «Мы просим Администрацию форсировать мероприятия по выставлению данных объектов на аукцион, и, в принципе, или мы, или кто-то      другой будет заинтересован в строительстве. Время, когда можно активно на вложенный рубль получать большие средства, прошло, и инвестор, и дольщик потенциальный, и житель нашего города, во-первых, хотят чего-то      большего, во-вторых, уже достойны чего-то      большего», — считает Ринат Айсин.

    Возможно, что в недалеком будущем такой комплексный подход к освоению микрорайонов станет одним из правил хорошего тона среди сургутских застройщиков. По крайней мере, среди тех, кто старается идти в ногу со временем.

    Уже появилась идея назвать будущий парк в честь Ивана Андреевича Крылова. А его территорию украсить скульптурами знаменитых персонажей из басен. Так что, если пилотный проект удастся претворить в жизнь, затем этот опыт можно будет распространять и на другие застраиваемые в Сургуте микрорайоны.

    Удастся ли Сургуту наладить диалог с потенциальными инвесторами при строительстве учебных учреждений? И когда комплексная застройка микрорайонов действительно будет соответствовать своему названию? Об этом рассказал глава Сургута Дмитрий Попов.

    По его словам, главная задача Администрации сегодня — сделать так, чтобы пристроенные помещения на первых этажах возводимых зданий отдавались именно тем предпринимателям, которые оказывают услуги по присмотру за детьми.

     «Параллельно будем развивать и сектор государственных услуг, и сектор частного бизнеса», — отметил Дмитрий Попов.

    В решении проблемы благоустройства микрорайонов городские власти возлагают большие надежды на комплексную застройку. В частности, Дмитрий Попов сообщил, что поддерживает предложение по обустройству парка в районе ЖД, сейчас застройщик разрабатывает эскизный проект, где будет отображено, что конкретно появится на данной территории, а затем уже будет обсуждаться вопрос, на каких условиях город будет компенсировать затраты.

    Глава Сургута также рассказал, как принималось решение о том, что именно нужно строить на знаменитом участке Мира — Островского. «Ажиотаж, который возник вокруг этого вопроса, меня удивил. Было и интернет-голосование, был и сбор подписей. Я считаю, это хорошо, что в решении вопроса приняло участие большое количество жителей города», — отметил Дмитрий Попов. По его словам, объект благоустройства, который появится на этом месте, будет сквером городского масштаба. «Из 14 участников конкурсной комиссии 11 человек проголосовали за проект Кафедрального собора на 1/3 территории и сквер, 1 человек проголосовал за планетарий и сквер, еще двое за чистый сквер», — рассказал мэр.

    Коснулся Дмитрий Попов и наболевшей для Сургута темы дорог: «Результаты голосования во многом совпали с планами, которые Администрация Сургута утвердила для себя еще в прошлом году. Сегодня, посмотрев, какие участки дорог после весенних перепадов температур будут в наиболее плохом состоянии, мы произведем корректировку планов, но в любом случае пожелания сургутян будут учтены».

     «Дороги в порядок будут приведены к 1 сентября этого года. Сумму, которую мы запланировали, 540 млрд рублей, мы начнем осваивать, как только установится положительная температура порядка +10 градусов», — пообещал Дмитрий Попов.

Дмитрий Завьялов, Татьяна Бухарова