Низкая цена или комфорт и инфраструктура: по каким критериям сургутяне сегодня выбирают недвижимость?
Но пасаран! Локальный конфликт, за развитием которого с придыханием следит чуть ли не весь город. Жители 40 микрорайона во всеуслышание заявили, что готовы заблокировать въезды в подземный паркинг, если застройщик все-таки поднимет плату за аренду.
Речь идет о 4 огромных домах, расположенных на улицах Крылова и Усольцева. Под ними находится внушительных размеров автостоянка на полторы тысячи мест. С октября владелец паркинга, компания «Сибпромстрой», намерена повысить арендную плату с 3,5 тысячи рублей до 5 тысяч. А после Нового года и вовсе пускать на стоянку только тех жителей, которые приобретут там машиноместо в собственность. Люди категорически против перемен. На таких условиях оставлять машины в паркинге они просто не будут.
«Цены выросли в 2 раза, детский сад в 2 раза, парковка почти в 2 раза, квартплата на 40-30 процентов, а зарплату я подписала на уменьшение на 25 процентов. Вы с чего хотите деньги эти иметь? Если брать в банке кредит, парковка выйдет больше миллиона. У нас квартиры стоят по 2,5 миллиона», — возмущаются сургутяне.
Между тем, и сам застройщик тоже считает себя заложником ситуации. Наполняемость паркинга даже в лучшие месяцы примерно 30 процентов. Это не окупает затраты не только на строительство, но даже на текущее содержание. В стране финансовый кризис, предприятию требуют отдавать кредиты банкам, вкладывать деньги в новое строительство. А пользы от паркинга — как от козла молока.
«Я не хочу быть владельцем паркинга и вечно эксплуатировать данные сооружения. У меня несколько другое амплуа и цель жизни. То есть, я не хочу заниматься эксплуатацией, да и не смогу, это крайне сложно», — обозначил свою позицию учредитель компании «Сибпромстрой» Николай Сторожук.
В итоге, ситуация выглядит абсурдно. Есть паркинг, за покупку места в котором люди не готовы отдать несколько сотен тысяч рублей. И есть строитель, который на самом деле этот объект даже возводить по собственной воле не стал бы. После всего услышанного возникает только один вопрос. Раз это добро никому не нужно, то зачем оно вообще там появилось? Причем не только в этом дворе. Аналогичные паркинги есть в большинстве новостроек.
«Постоянно плотно все заставлено, бывает, если просто остается небольшой кусочек, люди передом сюда заезжают и перекрывают проход», — рассказывают жильцы.
И такая картина во дворе практически любой сургутской новостройки. В то время как возле подъездов просто яблоку негде упасть. Машины стоят буквально в миллиметрах друг от друга. Подземные паркинги, которые, вообще-то, и были предназначены для того, чтобы жители оставляли там автомобили, вечно стоят полупустыми.
«Здесь люди живут, в основном, в ипотеку брали жилье. Представляете, да, тысяч 30 в месяц, а если еще жена не работает, 2 детей? Еще паркинг такой дорогой, это же вообще ужас какой-то!» — объясняют жильцы.
Совсем иная, оптимистичная, картина будущего грезилась сургутским депутатам несколько лет назад, когда они утверждали нормативы, регулирующие количество парковочных мест в новостройках. Документ обязывал предпринимателей при строительстве домов обеспечивать каждую квартиру отдельным машиноместом. Благодаря этому появилась надежда, что, по крайней мере, в новых микрорайонах Сургута проблем с парковкой автомобилей возникнуть не должно. Впрочем, эйфория длилась недолго.
«Что такое норматив? Норматив обеспеченности машиноместами — это не норматив обязательства предоставления застройщиком машиномест всем желающим, купившим квартиры в определенном доме. Это технический норматив, предусматривающий, что такая возможность запарковаться есть. А вот на каких условиях, платно, бесплатно, крытый паркинг, открытый паркинг, — это, знаете, вопрос о потребительских свойствах товара», — объяснил депутат думы Сургута Владимир Болотов.
Было бы наивно предполагать, что задачу по обеспечению жителей стоянками предприниматели будут решать в ущерб себе. В итоге, достаточного количества бесплатных парковочных мест в новостройках как не было, так и нет. Застройщики начали возводить подземные паркинги. Там машиноместо можно либо взять в аренду, либо купить. Третьего не дано.
Вот наглядный пример. Застройщик построил дом на 350 квартир. Во дворе разместиться смогут в лучшем случае автомобилей 100. Все остальные машиноместа — в подземном паркинге. И замысел сей прост и понятен. Учитывая, что на всех автовладельцев мест во дворе не хватит физически,
А реалии оказались другими. Люди готовы ставить автомобили куда угодно — на газоны, на тротуар, в другом дворе. Паркингами пользуются единицы. Все упирается в цену вопроса. В среднем, разбег цен, с учетом акций, от 350 до 700 тысяч рублей. Причем, нужно учитывать, что это отдельный объект недвижимости. Просто включить его в стоимость квартиры нельзя. Значит, многим понадобится еще один кредит. В некоторых случаях, когда речь идет об элитных жилых комплексах, — стоимость парковочного места и вовсе может варьироваться от одного до полутора миллионов рублей. Вот только есть ли смысл в таком вложении денег?
«Паркинг — это не гараж, это просто машиноместо, и за машиноместо отдавать такие деньги я считаю бессмысленным. Проблема в том, что, может быть, через 10 лет я перееду жить в другой дом, а место в паркинге я так и не смогу продать. Сдавать его за 5 тысяч рублей в месяц, ну, то есть, это 20-25 лет, чтобы окупилось это место», — объясняет жительница Сургута.
«Я знаю, что в моем доме очень дорогие парковочные места, поэтому в своем не готова», — отмечает сургутянка.
Конечно, в домах класса комфорт живут обеспеченные люди. Но сколько же их должно быть в городе, в представлениях застройщиков, если учесть, что элитные жилые комплексы растут чуть ли не как грибы после дождя? И раньше ошибкой было думать, что при стоимости в 5 миллионов рублей за двушку покупателя будет интересовать еще и приобретение паркинга. А в нынешние кризисные времена и подавно. Поэтому сейчас в предпринимательской среде начинают раздаваться тревожные голоса. Мол, как дальше им выживать при наличии таких жестких нормативов на парковочные места? Правда, еще несколько лет назад, в «тучные» времена, они этих вопросов не задавали.
«В те времена, когда строились и продавались эти квартиры, они были по таким ценам, которые, честно говоря, давно отбили существование и обслуживание этой парковки, об этом тоже не надо забывать. И все жалобы о том, что она нерентабельна, они не очень состоятельны», — считает сургутянин Сергей Глинских.
Сейчас ситуация на рынке недвижимости кардинально изменилась. Стоимость квадратного метра упала, а производственные затраты в связи с ростом курса валют и инфляцией растут семимильными шагами. Строители понимают, что предлагаемый ими продукт в виде паркингов рынком в большинстве своем не востребован. Тем временем люди задыхаются в тесноте своих дворов. Что-то здесь не так, признают некоторые народные избранники.
«Мы это приняли как бы показательно для всех горожан. Популистская мера: ребята, мы договорились, одно машиноместо — одна квартира, всем хватит. Но, опять-таки, мы не додумали, как люди будут содержать, если он на последние средства купил там квартиру для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, или получил ее в обмен на свое ветхое жилье, или дети сироты получили. Они загнаны в угол, и здесь застройщик прав, но и жители правы», — прокомментировал депутат думы Сургута Ринат Айсин.
А ситуация становится все напряженнее. Инциденты, аналогичные тем, что сейчас происходят в 40 микрорайоне, будут повторяться в Сургуте с завидной регулярностью. В общем, благие намерения опять непонятно куда завели местных нормотворцев вместе со всеми нами, к сожалению.
Что теперь делать застройщикам с «золотыми» паркингами, которые никому не нужны? Учиться договариваться. Находить способы делать данный продукт привлекательным. Те, кто начали это делать давно, проблем сегодня испытывают меньше. Вот пример стратегического подхода одной из ведущих компаний-застройщиков в регионе, которая изначально думает о том, чтобы не обременять себя лишним неликвидным имуществом.
Для первичного заполнения стоянки часть парковочных мест они отдают как бы бесплатно. Это, как правило, акции на покупку самых больших и дорогих трех-, четырехкомнатных квартир. В результате появляются как минимум 25 процентов совладельцев, берущих на себя бремя ответственности за это имущество. Для других потенциальных собственников придумываются специальные программы, помогающие приобрести места с помощью, например, ипотечного кредита, который в сравнении с обычным потребительским выходит гораздо дешевле. Ипотека уже просто просчитывается по другой стоимости квадратного метра. Причем цену за само место скидывают в два раза. В итоге, паркинг, заполненный процентов на 50, уже не выглядит таким бременем для застройщика. Тем более, если оставшиеся места сдаются в аренду, с правом выкупа все по той же льготной цене. Тысяч за 300-350. А такое имущество становится уже инвестиционно привлекательным. Ведь продать-то можно потом гораздо дороже.
Да и 300 тысяч, и тем более, рублей, — это все гораздо ниже себестоимости подземного сооружения. Но тут у кого какая стратегия. Одни построили, идут на дополнительные затраты по содержанию и ждут лучших времен, когда у потенциальных клиентов деньги появятся. Другие стараются избавиться от обременения как можно быстрее, чтобы пустить заработанные деньги в оборот. Чтобы понять, чья стратегия окажется вернее, надо своими глазами увидеть сегодняшнего реального потребителя. Он, среднестатистический сургутянин, может, и мечтает о жизни с комфортом (чтобы и паркинг под домом, и садик со школой во дворе, и парк в шаговой доступности)… Мечтать-то мечтает, а выбирает, прежде всего, по доступной цене квадратного метра!
Дмитрий Завьялов, Мария Лебига
Обсудить новости вы сможете в нашем телеграм-канале
