Что случилось с рынком недвижимости Сургута? Осенью цены всегда росли, а в этот раз нет. Обесценится ли наш главный капитал?

    В состоянии полной неопределенности! Пожалуй, только так и можно охарактеризовать ситуацию, сложившуюся на сургутском рынке недвижимости. Обычно осень и начало зимы — это горячая пора, когда квартиры разлетаются как горячие пирожки. Однако, на этот раз ничего подобного не происходит. Потенциальные покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию и внимательно следят за тем, что дальше будет происходить на рынке жилья. А он и так в этом году преподнес немало сюрпризов.

    Действительно, впервые за долгое время цены на недвижимость не росли вверх астрономическим темпами, а топтались на одном месте. Если в начале года средняя стоимость квадратного метра в новостройке находилась в пределах 72,5 тыс. рублей, то к декабрю она подорожала всего на полторы тысячи. А на вторичном рынке аналитики и вовсе зафиксировали падение цен в самых востребованных сегментах. К концу года «однушки» и квартиры-студии стоят дешевле, чем в прошлом январе.

    В общем все эти тенденции рынка сургутской недвижимости выглядят крайне удивительно. Однако у любого чуда, как правило, есть вполне рациональное объяснение. Большинство экспертов сходятся во мнении, что все происходящее связано с приостановкой действия окружной жилищной программы, которое произошло нынешним летом.

     «На самом деле давайте говорить просто: цены снижаются тогда, когда становится меньше покупателей. Из-за чего становится меньше покупателей? Когда меняются правила игры. Все мы знаем, что летом кардинальным образом поменялись правила игры, поменялись административным решением без возможностей какого-то экономического прогнозирования. Сейчас мы переживаем ситуацию, когда рынок пытается понять: а что будет происходить, а каков реальный объем спроса, а кто будет платить, а сколько люди будут готовы платить? И так далее. Сейчас мы по существу ищем тот ценовой баланс, по которому будут совершаться сделки», — прокомментировал генеральный директор торгово-промышленной палаты Сургута Владимир Болотов.

    Ну а дальнейший механизм понятен. Коль Ипотечное агентство Югры перестало принимать в свои ряды новых участников программы, то, соответственно, и число потенциальных покупателей жилья стало меньше. А раз так, то количество совершаемых сделок тоже сократилось. Все это и привело к тому, что цены на недвижимость остались на отметках начала года. Осталось только понять — почему окружные власти решили пойти на столь непопулярные меры.

    А ответ на самом деле тоже очень прост. С момента запуска льготной ипотечной программы различными способами поддержки воспользовалось уже больше 50 тысяч человек. И число желающих с каждым годом только росло. Как и бюджетные расходы на нее, которые уже давно исчисляются десятками миллиардов рублей. Все это, в конечном итоге, приводило к постоянному росту цен на рынке недвижимости.

    Поэтому, устав от того, что казенные деньги просто перетекали в карман застройщиков, окружные власти и решили произвести перезагрузку жилищной программы. С нового года она запускается в новом формате. И ее условия для участников становятся куда более жесткими, чем раньше. Кому теперь государство будет протягивать руку помощи в решении квартирного вопроса? И не оскудеет ли рука дающего?

    Так, Кристине Ревоншиной уже давно надоело ютиться в двухкомнатной квартире вместе с родственниками. Тем более, что с двумя детьми на руках. Год назад она стала участником ипотечной программы. А саму покупку жилья запланировала на начало 2014. Но после изменений условий ипотечной программы девушка забеспокоилась — а не лишится ли она в январе обещанных субсидий и компенсаций?

     «Если вы успеваете до конца года приобрести жилье, то вы сохраняете те условия, на которые вы изначально вставали. Если не успеваете жилье приобрести, то эта программа будет вам на выбор давать: господдержку получить в виде субсидии, на которой вы стоите, либо это будет компенсация процентной ставки по новым условиям», — рассказали в Ипотечном агентстве Югры.

    Так что теперь молодым югорским семьям предстоит сделать выбор. Получение субсидии в размере 600 тысяч рублей за каждого ребенка — дело, конечно, хорошее. Особенно для многодетных семей. Но очередь там — больше 40 тысяч человек. И при нынешних темпах выплат, если семья вступила в программу в прошлом году, то субсидию она получит лет через 10, не раньше. За это время многим исполнится 36 лет, и они автоматически будут вычеркнуты из списка.

     «На субсидии я не рассчитываю, потому что, читая на форумах и вообще слушая всю информацию, которая у нас где-то появляется, я вряд ли ее дождусь. Потому что мне сейчас 30, и в течение 6 лет, если я не получу, то я из программы вылетаю», — отметила Кристина.

    Более реальный вариант поддержки — компенсация процентной ставки. Но она в новой программе стала на 1,5% ниже прежнего. Кроме того, размер этой компенсации по ипотечному кредиту будет ежегодно снижаться на 0,1%. То есть, если на первичное жилье в первый год округ компенсирует 6%, то на 10 год уже только 5. А срок господдержки теперь 10 лет, а не 20, как раньше.

     «Процентная ставка там уже будет со стажем проживания в 15 лет, на срок 10 лет. И на первичное жилье — 6%, а на вторичное — 3,2%», — добавили в Ипотечном агентстве.

    Зато жителям Югры Правительство предлагает принять участие в программе накопительной ипотеки и от года до шести лет собирать деньги на будущею квартиру. Из окружного бюджета на счет участника ежемесячно будет поступать сумма, равная половине вклада самой семьи. Максимальная помощь от округа при этом — 450 тысяч рублей. Но и здесь есть свои тонкости и ограничения: «Минимум 6 тысяч 250 рублей, максимум — 25 тысяч в месяц. (То есть я не могу разом положить 400, да?) Нет, нельзя, максимально будет только 25 тысяч».

    Ну и самое интересное — это ценз оседлости, прописанный в новой программе. Для получения господдержки нужно прожить в Югре не меньше 15 лет. Требование вполне справедливое: сколько можно кормить приезжих? Но дело в том, что распространяться оно будет не только на тех, кто вступит в программу после нового года, но и на тех, кто уже давно является ее участником и ждет поддержки. Если до конца 2013 года эти люди не успеют приобрести квартиру, то уже в январе они лишатся возможности претендовать на компенсацию процентной ставки. Так что, если подводить итоги сравнения, то картина, конечно, получается не самая радужная. Размер господдержки в новой программе существенно уменьшается. Чтобы понять насколько конкретно — можно просто взять в руки калькулятор.

    Давайте представим, что молодая семья с двумя детьми покупает двухкомнатную квартиру в новостройке площадью 64 квадратных метра. Цена — 4 миллиона 83 тысячи рублей. Ипотечный кредит сроком на 10 лет. Так вот по старой программе, воспользовавшись всеми способами поддержки, получается, что семейный бюджет смог бы сэкономить примерно миллион двести. А по условиям новой программы — на 200 тысяч меньше. Суммы немалые, согласитесь.

    В общем, если смотреть на эту ситуацию с точки зрения рядового участника программы, то, конечно, условия ухудшаются. С другой стороны, за последние два года число получателей льготной ипотеки возросло на 20 тысяч человек. И понятно, что если ничего не менять в этой ситуации, то окружное правительство вынуждено было бы в геометрической прогрессии увеличивать финансирование жилищной программы. А в условиях еще и дефицитного бюджета изыскивать средства на это крайне сложно.

    Тенденция уже давно обозначена: осчастливить всех невозможно, никто этого делать и не собирается. Да, приходится снижать расходы на поддержку жилищных программ, но ведь совсем их не закрывают. И к этому самому принципу, про синицу и журавля, надо просто привыкнуть. Кто знает — будет ли еще когда-нибудь стимуляция строительной отрасли бюджетными вливаниями подобная тому, как это было в последние 5-7 лет. Впрочем, и побочный эффект от сокращения расходов тоже очевиден. У властей-таки получилось на время охладить уже давно перегретый рынок недвижимости. Но ведь это только на время. Поскольку если нет денег — нет и строек, нет строек — есть запредельная цена. И это еще не самые серьезные последствия для югорских чиновников.

    Попытки власти в ручном режиме отрегулировать этот сектор экономики обязательно аукнутся некрасивыми показателями отчетности для федерального уровня. И вот первые цветочки повырастали уже.

    Крупнейший застройщик Югры, компания «Сибпромстрой», объявил о том, что собирается уменьшить объемы жилищного строительства в Сургуте. В следующем году доля предприятия на рынке составит не более 35 процентов от всего возводимого городе. Хотя обычно эти показатели куда выше. Поводом для сворачивания стала тяжба «Сибпромстроя» с окружной антимонопольной службой. Она тянется уже с лета, когда чиновники обвинили застройщика в том, что он искусственно завышает стоимость жилья, используя свое доминирующее положение на рынке. Основания таких претензий, мягко говоря, до сих пор удивляют не только «Сибпромстрой»: у компании была политика самых низких цен в городе на «первичке». Разбирательства так пока и не закончились. И чтобы подстраховать себя на будущее предприятие попросту решило идти в ногу с другими участниками рынка.

     «Для меня явилось шоком действия Антимонопольной службы, что нас записали в список предприятий, имеющих доминирующее положение на рынке оказания строительных услуг. И там дальше есть ограничения определенные. То есть кто больше трудиться, того давайте „гнобить“ больше что ли? Я не думаю, что больше 35 процентов будем вводить от общего объема ввода. У нас есть, где приложить усилия в других регионах. Объем производства в целом по предприятию падать не будет, но будет перераспределение ресурсов», — сообщил учредитель ЗАО «Сибпромстрой» Николай Сторожук.

    Сторожука теперь даже в демарше не обвинить. Разве не власти заказали демонополизацию? Конечно, имея в виду не сокращение объемов производства у одного в пользу других, а появление новых крупных игроков. Но получилось, что получилось. В будущем Сургут недополучит тысячи квадратных метров. А кроме того, предприятие будут вкладывать деньги в экономику других регионов страны, где у них тоже есть стройки. Речь идет о Белгородской области и Подмосковье. Как говорится, ничего личного — только бизнес.

    Бизнес предпочитает работать там, где комфортные условия. И это касается отнюдь не только «Сибпромстроя». Как поведут себя в изменившихся условиях остальные участники рынка недвижимости? И что дальше будет происходить с ценой квадратного метра? К примеру, Роман Хабибуллин большой удачей считает, что покупка жилья у него пришлась на осень 2013. Еще год назад за 4 миллиона рублей он вряд ли смог рассчитывать на что-то большее, чем однокомнатная квартира. А теперь этих денег хватило для того, чтобы переехать в двушку общей площадью в 62 квадратных метра.

     «Я думаю — да, мне повезло. Я свою квартиру продал, может быть, чуть дороже, чем по действительной ее стоимости на рынке, а купил подешевле. И вот сейчас уже наблюдается некий спад, потому что, может, люди стали понимать, что просто не продать за такие деньги квартиры вообще», — рассказал сургутянин Роман Хабибуллин.

    Конечно, когда рынок находится в стагнации, то можно сказать — это удачное время для того, чтобы совершать сделки с недвижимостью. Другое дело, что многие надеются на то, что он сможет просесть еще больше. И поэтому пока предпочитают смотреть на все происходящее со стороны. С тем, чтобы затем купить квартиру еще дешевле. Главная интрига заключается в одном — насколько меньше станет участников льготной ипотеки.

     «Количество покупателей упадет, причем резко упадет. Ну нет такого большого платежеспособного спроса в этом году, не говоря уже про следующий год. 95 процентов покупателей были связаны с Ипотечным агентством Югры. Они сейчас свое право реализуют на следующий год. Останутся те, кто сможет по новой ипотечной программе вступить», — отметила директор агентства недвижимости Елена Виноградова.

    Впрочем, сами застройщики пока более оптимистично оценивают потенциал покупательской способности сургутян. Окружное правительство хоть и сокращает финансирование жилищной программы, зато повышает зарплаты бюджетникам, согласно прошлогодним майским указам президента страны.

     «Сегодня они могут себе позволить нормальную ипотеку. Если взять в процентном отношении, мы проанализировали долю рынка льготной ипотеки: половина не будет участвовать, половина-то будет», — добавил Николай Сторожук.

    Многим строительным компаниям, конечно, сейчас, как никогда, нужна финансовая стабильность населения. Неприятный сюрприз подкинули для них федеральные власти — внедрение системы страхования дольщиков. То есть теперь застройщик обязан застраховать свою ответственность, если он использует эту схему при строительстве. Естественно, что эти затраты лягут в стоимость квадратного метра.

     «Думаю, что в начале 2014 года стоимость квадратного метра равнозначно будет равна стоимости конца 2013 года. А где-то ближе к середине года, когда объекты долевого строительства потенциально закончатся у застройщиков и клиентов нужно будет выбирать с новых объектов, вот тогда стоимость квадратного метра увеличится», — предположила заместитель генерального директора строительной компании Ольга Леснова.

    На первый взгляд, ситуация пока не очень располагает к повышению цен на недвижимость. Однако, с большой долей вероятности можно сказать, что рост неизбежен, может быть, не такой масштабный. Готовы будут к этому покупатели — хорошо. Не готовы — все равно придется раскошеливаться. Даже несмотря на все действия государства по охлаждению рынка.

    Власти решили, что если уменьшить спрос, то соответственно упасть должна и цена квадратного метра. Ну или, по крайней мере, остаться примерно на таком же уровне. Однако сами строители придерживаются другой логики. Вслед за уменьшением спроса они и сами уменьшают предложение. Так что баланс сохраняется. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

     «То есть я правильно понимаю, если жилье станет стоит меньше, соответственно, возникнет ситуация, когда я начну экономить как строитель либо строить начну меньше. Понимая на сегодняшний день, что существуют риски, и в течение какого-то периода возникнет дефицит», — прокомментировал генеральный директор торгово-промышленной палаты Сургута Владимир Болотов.

    А когда на рынке возникает дефицит жилья, то итог всегда один? Так что фаза стагнации, которую он сейчас переживает, так или иначе, сменится ростом. Падение цен на рынке сургутской недвижимости, обвальное, видимо, произойти может только в случае, если нефть будет не нужна как источник энергии, ну или в форс-мажорных обстоятельствах, типа атомной войны.

    Аналитики предсказывают, что решение жилищного вопроса для россиян станет главной фишкой на следующих президентских выборах. Естественно, что сделать такое заявление сможет лишь тот кандидат, который обладает административным ресурсом. Вот только откуда для этого возьмутся привычные финансовые ресурсы? Ради победы, конечно, можно и потратить деньги из Стабфонда или бесплатно раздать населению землю. Еще можно попробовать позакручивать винтики в рядах строительных бизнесменов. Ну, типа пожурить и посадить кого-нибудь. Что из всего этого получится — сейчас, конечно, вряд ли кто-то возьмется предсказать. Пока любые попытки государства вручную управлять рынком недвижимости приводят только к одному результату — уверен эксперт Итогов недели.

     «Один из предпринимателей высказался следующим образом: „А давайте на 5 лет заморозим правила игры, не будем принимать новых законов, не будем изменять эти условия“. Посмотрим, что будет с экономикой в ситуации, когда правила игры, законы постоянно меняются, долгосрочные прогнозы невозможны. А раз нет возможности прогнозировать на долгий период, я все свои планы по окупаемости сдвигаю в меньшую сторону. К чему это приводит? С одной стороны увеличивается прибыль, а с другой стороны возникает доля рисков. Самое главное, что государство этому способствует. Потому что нельзя правила игры менять резко. Захотели? Давайте озвучим, обсудим, узнаем мнение экспертного сообщества относительно того, а какое воздействие это окажет на рынок. Давайте оценим последствия, а уже затем примем решения. А не так, когда три человека обсудили и сказали: «А давайте сделаем таким образом или вот таким образом». А потом весь рынок усиленно преодолевает это и думает, что с этим делать. Естественно, что все риски ложатся в цену продукции и неважно — жилье это или хлеб, или какая-то услуга», — сообщил Владимир Болотов.

    И еще несколько фактов, которые стоило бы сопоставить. Доллар стоит почти 35 рублей, евро — 45. Прогнозы на следующий год для того и другого — рублей на 10 выше. А теперь вопрос — а что еще такого ликвидного в нашей стране есть, кроме доллара, евро и квадратных метров? До реализации красивых стратегий 2020, 2030 еще далеко, а вот до нового года не так много времени осталось…

Дмитрий Завьялов