Кто не успел, тот опоздал!

    Ажиотаж на рынке недвижимости Сургута. Всю неделю участники льготной ипотечной программы в спешном порядке пытаются приобрести жилье. Сроки поджимают: договор о покупке квартиры должен быть заключен до 1 июня.

    Причина такой спешки — сворачивание окружной жилищной программы. С начала лета правительство Югры приостанавливает набор новых льготных ипотечников. На протяжении последних лет власти более чем успешно стимулировали спрос населения на приобретение жилья. Особенно на первичном рынке. На сегодня в очереди на получение субсидий по кредитам находятся порядка 40 тысяч семей. Почти половина из них — сургутяне, в основном молодые семьи. Чтобы осчастливить всех, кому помощь уже была обещана, потребуются десятки миллиардов рублей. Такие обязательства даже югорский бюджет потянуть не в состоянии. Поэтому программа, рассчитанная до 2015 года, прекратит своё существование досрочно.

    В общем, правительство, «подогрев» своими действиями спрос на квартиры, теперь по сути призналось в том, что они были ошибочными. Исправлять положение попытаются с помощью новой программы. И, судя по проекту, её условия будут более жёсткими. Например, льготной ипотекой смогут воспользоваться только те, кто проживает в Югре не менее 15 лет и имеют средние и низкие доходы. А покупать жильё они смогут только напрямую у застройщиков, без участия посреднических фирм.

     «Меры господдержки распространяются на граждан в том случае, если они покупают жилье непосредственно у застройщика. Те юрлица, которые занимаются на рынке скупкой квартир и наценкой с последующей реализацией гражданам, продолжат свое существование, но круг их клиентов, граждан нашего округа, будет скорректирован в сторону уменьшения. Потому что пришли к ситуации, когда меры господдержки — субсидия в совокупности с компенсацией процентной ставки по кредиту — идут не на помощь гражданину, а на создание сверхприбыли данного юридического лица. Округ сегодня намерен поддерживать гражданина, который приобретает жилье по справедливой цене», — отметил исполняющий обязанности директора департамента строительства Югры Андрей Кривуляк.

    Вопрос только в одном: какова она, справедливая цена? И возможна ли вообще справедливость на рынке недвижимости? Уже сегодня звучат мнения, что новая инициатива правительства только увеличит так называемый отложенный спрос на квартиры. А это неизбежно приведёт к новому скачку цен. Как изменится рынок жилья после принятия новой жилищной программы? И на что она повлияла уже сейчас?

    Ещё пару недель назад Вадим Мутталапов считал себя вполне счастливым человеком. В ипотечном агентстве получил сертификат льготного кредитования, в строительной компании забронировал квартиру. Небольшую, конечно, но всё же лучше, чем жить в съёмной. Только вот мечта молодого человека о покупке собственного жилья, похоже, так из останется мечтой.

     «Позвонили застройщики, сказали, что вышло постановление от Комаровой, что это Агентство после 1 июня не может предоставлять квартиры льготной категории. У нас была забронирована там квартира, документы все готовы, мы просто ждали, когда откроются продажи», — рассказал Вадим Мутталапов.

    Как бы это странно не звучало, но можно сказать, что Вадиму ещё повезло. Десятки сургутян оказались в ситуации гораздо худшей.

     «Люди в некоторых случаях даже продав существующее, старое или какое-то жильё заключили с нами договор бронирования, сделали ремонт, переехали, и теперь согласно этому постановлению правительства они не смогут подписать договор купли-продажи с использованием льготной ипотеки», — рассказал исполнительный директор ЗАО «Сибпромстрой» Сергей Горкун.

    Об этом постановлении на уровне регионального правительства говорится с начала месяца, в силу оно вступило 8 мая. И как было заявлено, направлено оно в первую очередь на ликвидацию так называемых перекупщиков, которых, собственно, и обвиняют в том числе в заоблачных сургутских ценах на квартиры. Желающие выкупить такие квадратные метры, чтобы затем их перепродать, не могут быть участниками льготной ипотечной программы. Причём в некоторых случаях реализатором у застройщика является его же компания, которая, судя по постановлению югорского правительства, уже считается посредником.

    Другими словами, есть некая крупная строительная компания, можно сказать, даже корпорация. Понятно, что основная цель владельцев — зарабатывать деньги. Казалось бы, всё просто: построил — продал. Но, с точки зрения бизнеса, гораздо проще разделить предприятие — одно строит, другое занимается реализацией. Так вот в случае с постановлением югорских властей получается следующее. Несмотря на то, что, по сути, компания одна и та же, один из её, если так можно выразиться, филиалов является посредником или перекупщиком, кому как больше нравится. При чём здесь стоимость квадратного метра — для многих до сих пор остаётся загадкой.

    Тем временем время застройщикам как-то   реорганизовать компании, чтобы напрямую продавать жильё населению, никто не дал. Просто поставили перед фактом. Кстати, у того же «Сибпромстроя» на стадии регистрации 136 тысяч квадратных метров, а это больше 2 тысяч квартир. И 80% потенциальных клиентов компании — именно льготные ипотечники. А это значит, что пятая часть от запланированного в округе жилья введена не будет, соответственно властям региональным перед властями федеральными рапортовать будет не о чем. Ну а для потенциальных покупателей квартир это чревато очередным скачком цен.

    Так что Вадиму скорее всего придётся покупать квартиру уже совершенно по другой цене. А если учесть, что доход молодого человека позволяет ему рассчитывать только на льготную ипотеку, причём его зарплаты хватит лишь на небольшую студию, то решение квартирного вопроса Вадима может отложиться в весьма долгий ящик.

    Что же в таком случае делать? Сами застройщики считают, что единственное, что может снизить цены на жильё — это насыщение рынка. То есть строить надо больше. А для этого необходима подходящая земля. Желательно с дорогами и коммуникациями. Правда, власти уже давно расписались в собственном бессилии решить вопрос с подготовкой таких участков. И отдали его на откуп застройщикам, которые, естественно, включают свои затраты на коммуникации в стоимость жилья.

    Глядя на то, как растут цены на квартиры, рядовые граждане уже сами предложили: дайте нам землю, а мы уж как-нибудь   отстроимся сами! И коммуникации проведём! И вот такая реальная возможность появилась у нескольких сотен горожан, вступивших в ДНТ. Дачные товарищества нового формата должны были дать шанс людям с умеренным достатком стать домовладельцами.

    Правило простое. Землю дают бесплатно, а обустройство поселков с дорогами, электричеством и газом — за счет самих дачников. Правда вступительный взнос, который может составлять от 300 тысяч и более, уже отпугнул людей с умеренным достатком. А вот теперь и более состоятельные дачники забеспокоились. Дело в том, что помимо обустройства всей инженерной инфраструктуры, члены кооперативов должны еще и компенсировать вырубку деревьев. А учитывая, что у многих на участках вообще сплошной лес, затраты могут оказаться внушительными.

     «Если не будут приняты меры по уменьшению стоимости порубочного билета, выкупной стоимости земельного участка, то земля будет просто не рентабельна — 6 соток будут стоить около полутора миллионов», — отметила председатель ДПК «Жемчужина» Олеся Щербакова.

    И это без учёта стоимости строительства. Поневоле задумаешься: а стоит ли овчинка выделки? Может быть проще купить уже готовую дачу в старом кооперативе? Там хоть какая-никакая инфраструктура уже есть.

    За последние годы многие дачные участки вокруг города поменяли своих владельцев. А садово-огородные плантации с домиками-вагончиками превратились в настоящие посёлки, где люди живут уже постоянно. Правда, новым землевладельцам постоянно приходится сталкиваться с наследием еще советского прошлого — правлением кооператива. С которым у дачников хлопот бывает еще больше, чем у горожан с управляющими компаниями.

    Шум, гам и разговоры на повышенных тонах. Для членов кооператива «Виктория» наступили темные времена. Уже полторы недели как на дачах нет света. Его за долги отключили поставщики энергоснабжения. И если бы здесь были просто дачники, которые приезжают развеяться на выходные, люди в «Виктории» живут постоянно.

    Вопросом электричества, как и другими коммуникациями, должен заниматься председатель кооператива, но вся проблема в том, что его попросту нет. Прежний управленец сложил полномочия. Кто еще остался в составе правления кооператива — не знают даже сами дачники.

     «Основной вопрос появления задолженности, как ревизор считаю, что она образовалась из-за неправильного распределения денег. Только анализ-за 2012 год показал, что никакой кассовой дисциплины в этом кооперативе не соблюдалось», — рассказал член ревизионной комиссии дачного кооператива «Виктория» Владимир Лапин.

    Если нет председателя, значит и не с кого спрашивать за то, что отключили свет или, к примеру, не чистили дороги зимой. Так что анархии, которая царит в «Виктории», можно даже не удивляться.

     «Мы должны собрать кворум, люди на собрание не ходят. Сложилась такая ситуация, что мы ничего не можем решить вот этой группой. Это все по нашему закону незаконно и не имеет никакой силы, и вот этот бардак будет продолжаться», — сообщила член дачного кооператива «Виктория» Надежда Дербенева.

    Даже если правление в дачном кооперативе и есть, то гарантии, что все будет хорошо, могут быть весьма прозрачными. Когда у власти находится уже обжившиеся на своих местах люди, подвинуть их бывает весьма не просто.

    Так, в кооперативе «Прибрежный» есть свой председатель и свое правление. Членские взносы оплачивать нужно регулярно, только вот часть дачников уверена, что за те услуги, которые им предоставляют, они должны платить намного меньше.

     «Мы ничего не знаем, куда идут деньги, как они тратятся, открытости нет. То есть лазейки всякие ищут, и впечатление такое, что они просто не хотят допустить нас к этим документам», — сообщила собственник земли СОК «Прибрежный» Белла Соловьева.

    Поэтому недовольные дачники склоняются к тому, что изменить ситуацию сможет только новое правление. И понятно, что купив землю и построив на ней дом, многие люди хотели получить хотели получить хорошую альтернативу городским квартирам.

     «Я живу здесь постоянно, зимой вообще ужасно, со светом проблемы постоянные, у людей аппаратура горит, у меня у самого некоторая аппаратура сгорала, — рассказывает собственник земли Богдан Рашевский. — Мы привыкли в городе жить по-другому, а здесь приходиться жить, как в лесу на данный момент, хотя с другой стороны из этого кооператива можно сделать приемлемое, жилое место. Где и дороги будут хорошие, инфраструктура будет, хоть и не вся, допустим, школ и детских садов здесь не будет никогда. Но за те же 2 миллиона рублей можно построить хороший дом и жить нормально».

    И все бы хорошо, только вот, как оказалось, прав на счастливую жизнь за городом у многих собственников нет. Так как они не являются членами кооператива, а значит — не могут принимать участие в выборе управляющего, высказывать свое мнение по благоустройству кооператива и тем более выдвигать свои кандидатуры на пост председателя.

    Разделение на членов и не членов кооператива в «Прибрежном» происходит только когда дачники начинают высказывать свои претензии по поводу чистки дорог зимой или летней уборки территории. А вот когда речь идет об уплате взносов — никакого деления на своих и чужих руководства кооператива не делает. Это святая обязанность каждого.

    Конечно, о неизбежных дальнейших взаимоотношениях с правлением нужно было задуматься еще на стадии покупки участка. И еще на берегу «утрясти» все проблемы, связанные с членством в кооперативе. Но безвыходных положений не бывает, уверен эксперт нашей программы. Если по любви- по дружбе договориться с председателем не получается, то собирайте все свои заявления и квитанции об оплате — суд вам в помощь.

     «Если в кооперативе большая группа участников, собственников не является членом кооператива, то рекомендовать сейчас можно обращение, в качестве пробного, одному из таких лиц с заявлением об установлении юридического факта членства в кооперативе с предоставлением тех заявлений, с которыми они когда-то   обращались, для того чтобы их приняли. Кроме того, необходимы документы, подтверждающие оплату членских взносов или текущих платежей, что в совокупности позволит оценивать суду фактически сложившееся отношение в качестве члена кооператива», — рассказал адвокат Вадим Мальцев.

    Колхоз, конечно, дело добровольное. Да и граждане, похоже, уже созрели для того, чтобы владеть своей землёй, своим домом, то есть не только числиться собственниками в расчетках по квартплате, а реально быть частными собственниками. И даже строители уже готовы возводить индивидуальные дома под их потребности. Похоже, что к этой нашей метаморфозе не готовы только власти. Конечно, дать «добро» частной инициативе довольно просто и даже выгодно. Мол, стройте сами! И проблема с плеч долой. Но с другой стороны, ведь эти сами собственники потом окажутся никому ничем не должны. И еще чего доброго независимости захотят. Станут неуправляемым электоратом. Нужно ли это власти?

Людмила Осьминкина, Виталий Щербаков, Сергей Зотов, Александр Садовский