Волнения на рынке недвижимости Сургута
Участники льготной ипотечной программы Югры в спешном порядке пытаются приобрести жилье. Договор о покупке квартиры они должны заключить до 1 июня этого года. С начала лета окружное правительство, скорее всего, приостановит набор новых льготных ипотечников. Об этом уже фактически было заявлено на пресс-конференции руководителей департамента строительства Югры. Мораторий может продержаться вплоть до 2014 года, когда в действие должна вступить новая жилищная программа. Молодые семьи, естественно, не хотят остаться без льгот и поэтому всеми силами пытаются успеть заключить соглашение с застройщиками. Все потрясения, которые сейчас происходят в секторе жилищного строительства, связаны с попытками окружных властей отрегулировать стоимость квадратного метра на рынке.
Покупка жилья для Кристины Ревошиной — вопрос не праздный. Она вместе с мамой, бабушкой и двумя детьми ютится на 50 квадратных метрах. Вот только из-за изменений ипотечной программы Югры девушка не знает — бросаться ли покупать квартиру прямо сейчас или, наоборот, не торопиться с ее приобретением.
«Сейчас не ясно: покупать ее сейчас до 1 июня, и оставят ли нам льготы и субсидии на детей, либо подождать, чтобы как обещают снизилась цена на квадратный метр, и покупать потом», — рассказала Кристина Ревошина.
В таком же положении находятся еще порядка 40 тысяч участников окружной ипотечной программы. На протяжении последних лет власти более чем успешно стимулировали спрос населения на приобретения жилья. Особенно на первичном рынке. Льготные условия ипотечного кредитования этому только способствовали. Однако набор новых льготников временно приостанавливается.
«Программа финансируется. Она уже профинансирована на этот год. В частности, на „Доступное жилье молодым“ выделено 1,27 миллиарда дополнительно. Мы только ограничиваем прием новых участников», — сообщил исполняющий обязанности директора департамента строительства Югры Андрей Кривуляк.
Таким образом, окружные власти, по всей видимости, пытаются скорректировать баланс спроса и предложения. Ведь, если число льготников сократится, соответственно, и строители должны будут несколько поумерить свои аппетиты. Еще одной мерой сдерживания стоимости квадратного метра жилья правительство видит в том, чтобы разобраться с застройщиками. За них уже взялась ФАС.
«Антимонопольным органом сейчас проводятся контрольные мероприятия, определен круг хозяйствующих субъектов, которые осуществляют деятельность на рынке строительства жилья. Их более 20, в их адрес направлены запросы об информации для проведения анализа конкурентной среды. Будет определена доля каждого хозсубъекта на данном рынке, будут проведены проверки», — отметил заместитель руководителя управления Федеральной антимонопольной службы по ХМАО-Югре Василий Иванов.
При этом в правительстве признают, рычагов реального влияния на застройщиков не так много. Речь может идти только о мерах стимулирования строителей — выделения земли, строительства сетей и так далее. По словам Андрея Кривуляк, «в современных рыночных условиях нет и не может быть нормативной базы, которая может заставить застройщика продавать жилье по фиксированной цене».
Так или иначе, правительство Югры оказалось сейчас в сложной ситуации. С одной стороны, есть команда губернатора, которая должна разобраться в вопросе и снизить социальную напряженность. С другой — неосторожные движения могут спровоцировать новую волну дефицита жилья, а это неминуемо приведет к скачку цен. Ну, а ипотечное агентство Югры тем временем привычно отчитывается о рекордных показателях. Только за первые месяцы этого года с помощью ипотечных консультантов агентства банки выдали югорчанам кредитов на сумму почти 170 миллионов рублей.
Сергей Чемеков
Обсудить новости вы сможете в нашем телеграм-канале
В последнее время новости становятся, с одной стороны, все более и более однообразными — теракты, шоубизнес и спорт постоянно меняются местами, с другой — все более и более интересными. Только эти интересные новости нужно выискивать. Вот и на днях я прочитал любопытное сообщение: «В понедельник группа законодателей ЕС проголосовала за принятие проекта закона, который устанавливает правила банкротства банков: с 2016 года все вклады свыше 100 тысяч евро будут аналогично переведены в акции и облигации. Чтобы этот проект был утвержден, необходимо согласие всех минфинов 27 стран ЕС и более 750 депутатов европарламента, сообщает Рейтерс». Ну и ссылка, на всякий случай:
http://uk.reuters.com/article/2013/05/20/uk-eu-banks-idUKBRE94J0R820130520
И, естественно, возникает вопрос: одобрят, или нет? У меня ответ однозначный — конечно, одобрят. Может быть и не сразу, но одобрят точно. И дело тут не в том, что такой закон не нарушает никаких основных принципов капитализма — в конце концов, если ты положил деньги в плохой банк, то это твои проблемы. И не в том, что сами законодатели и их покровители тут не пострадают. Это соображения, конечно, циничны, но в рамках политических игр таких действий, все-таки, стараются избежать — уж больно плохо их воспринимает электорат. И, тем не менее, уверенность есть.
Почему? Да все просто — денег просто нет. Вообще. Кто-то скажет, как же так, есть же фонд страхования депозитов, в нем должны быть деньги! Ну, теоретически, хотя этот фонд изначально рассчитан на ограниченный объем банковских банкротств, если их будет больше, то и в нем деньги кончатся. Но главное — в нет нет денег! В нем — активы! А можно ли их превратить обратно в деньги?
Вопрос достаточно сложный. На рынке — почти наверняка нет. И потому, что такой объем активов к продаже предъявлять нельзя, цены упадут. И потому, что сами эти активы на момент начала массовых банкротств, весьма вероятно, будут выглядеть, ну, скажем так, не совсем привлекательно. В конце концов, законы финансовых рынков одинаковы, управляют активами одни и те же люди, почему когда банки разоряются, активы разных там корпораций по защите сбережений не будут обесцениваться? Потому что они вложены в государственные ценные бумаги? Ну, в наше время государственных долговых кризисов и постоянных эмиссий — это не аргумент.
Кто-скажет, что государство не может допустить невозврата сбережений (хотя тут сразу возникает вопрос, а государство — это кто?), но даже если деньги напечатать, то на общем инфляционном фоне это может сказать не самым лучшим образом, тем более, что они попадут не в финансовый сектор, а прямо непосредственно к потребителям. В общем, традиционные методы выполнения закона о защите сбережений могут оказаться не совсем эффективными и уж точно вредными для экономики. Разумеется, честный человек никак не может отказаться от своих обещаний просто потому, что это не очень выгодно — но с каких это пор политики стали честными людьми?
И остается только один вопрос: а почему обесцениваются активы, ведь они обеспечены другими активами, а те, в конце концов, реальным спросом людей. Он-то куда денется, кушать-то и одеваться надо? А вот здесь ответ совсем простой. Дело в том, что частный спрос (точнее, конечный, к которому относится и спрос государства) можно учитывать на разное время вперед. На два года, на три, на пять, на восемь … Соответственно, количество активов для этих случаев будет серьезно отличаться.
Разумеется, спрос через десять лет отличается от текущего в учете (всякие там коэффициенты усушки и рисков), но, тем не менее, учитывать его можно. Однако фокус последних десятилетий состоял в том, что срок, на который учитывается конечный спрос, все время увеличивался! И, соответственно, количество и цена активов, которые привязаны к этому спросу, росли много быстрее, чем реальная, «физическая» экономика.
При этом были сделаны некоторые допущения. Во-первых, считалось, что спрос падать не будет, поскольку развитие явно вышло на «бескризисный» уровень. Во-вторых, предполагалось, что сама экономика будет развиваться с экспоненциальной скоростью, что никаких внешних факторов, ее ограничивающих, не будет. Наконец, при расчете параметров, выбирались самые оптимистичные варианты. В общем, экспертов охватил приступ неограниченного оптимизма.
Который натолкнулся на объективные обстоятельства. Во-первых, выяснилось, что спрос такой большой не сам по себе, а потому, что его стимулируют. И механизмы стимулирования больше не работают. Во-вторых, потому, что сама экономика, которая требует для продолжения развития расширения, расширяться больше не может, поскольку уже охватила всю Землю.Наконец, оптимистичные параметры оказались настолько завышены (за счет разного рода специфических ухищрений, типа «гедонистических индексов»), что довольно быстро серьезно разошлись с реальностью.
И что оказалось в итоге? Что активы финансовой системы, которые, условно говоря, были рассчитаны на N лет потребления масштаба Х, в реальности соответствуют на N/4 лет, при потреблении Х/2. Разумеется, цифры достаточно условные. Но порядок — примерно соответствует. Пока это не стало общедоступным, еще можно как-то попытаться сохранить достаточно фиктивные цены на активы, но общая картина, в общем, понятна: либо они все упадут в цене примерно раз в десять (это еще нужно понять, как при этом будет выглядеть финансовая и экономическая система), либо значительная часть из них, десятки процентов, просто вообще ничего стоить не будет. Зато остальные упадут не так сильно.
Тут уже возникает много вопросов, в частности, а можно ли понять, что точно ничего стоить не будет, а что сохраниться. Но на него я сейчас отвечать не буду. А вот про депозиты в банках, как видно из приводимой в начале текста цитаты, уже все ясно: их никто сохранять не собирается! Почему и будут обменивать на другие активы, которые тоже ничего стоить не будут. Вот, собственно, и причина, по которой считаю, что закон будет принят всеми необходимыми участниками: из самой постановки вопроса однозначно следует, что они не считают депозиты граждан активами, которые имеет смысл сохранять в условиях кризиса. Так что вопрос только в технике, как их обесценивать.
# albert leonov 22.05.2013 18:44:50 ▲ 0 ▼
просчитывают люди риски или нет?
# albert leonov 22.05.2013 05:53:13 ▲ 0 ▼