НЕдоступное жилье. Почему дорожают квартиры в Сургуте?
Откуда такие цены? На этой неделе стоимость сургутских квартир искренне возмутила губернатора Югры Наталью Комарову. За прошедший год цена на жильё, выкупаемое по ипотеке, выросла на 42%! В то время, как в соседних муниципалитетах ничего похожего не наблюдается.
Например, в Нижневартовске стоимость одного квадрата увеличилась всего на 4%, а в Советском, например, и вовсе упала на 69,5%! Такая тенденция полностью соответствует поставленной президентом задаче — снизить к 2018 году стоимость квадратного метра на 20%.
Только Сургут, как всегда, портит всю картину. И, по мнению Натальи Комаровой, какого-либо экономического обоснования для такого скачка цен в Сургуте нет. Не иначе как здесь действуют субъективные факторы.
«Мы наблюдаем и попытки некоторых строительных компаний, занимающих доминирующее положение на строительном рынке в муниципалитетах, использовать значительный неудовлетворённый спрос на жильё в интересах получения сверхприбыли. Не покушаясь на свободу предпринимательства, напротив, поддерживая её, не могу не напомнить о необходимости соблюдать антимонопольное законодательство, которое стимулирует честную конкуренцию на рынке и стратегически защищает потребителей, создавая условия для снижения цен. Нездоровая ситуация в этом вопросе сложилась в Сургуте. Молодым семьям с окружной ипотечной поддержкой предлагаются квартиры площадью около 28 квадратных метров по цене 2,5 миллиона рублей. Есть и другие социальные последствия такой недобросовестной конкуренции. Представьте себе будущее такой семьи, взявшей в ипотеку квартиру, площадью 28 квадратных метров. Два человека после покупки квартиры имеет по 14 квадратных метров на члена семьи, при рождении ребёнка — это уже менее 9 квадратных метров на каждого, при плановых показателях к 2020 году по округу обеспеченности 22,4 квадратных метра на человека. Вот мы и получаем пополнение группы нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан», — отметила Наталья Комарова.
Получается замкнутый круг. Сколько ни вкладывай средств в жилищные программы, какие механизмы поддержки населения ни используй — а очередь нуждающихся всё равно растёт. Для правительства округа, как главных распорядителей бюджета, такая ситуация грозит самыми неприятными последствиями. Ведь за исполнение наказов президента сегодня спрашивают самым строгим образом. И могут не только потребовать детального отчёта о работе, но и ещё — чего доброго — заподозрить в её неэффективности.
И что тут скажешь, если ситуация с ценами на квартиры в Сургуте не поддаётся никакой экономической логике (с точки зрения чиновников)? По количеству сданного жилья мы уже два года подряд ходим в рекордсменах. Но вместе с тем по стоимости квадратного метра наш город уже давно побил все рекорды.
Это кажется фантастикой, но еще семь лет назад квартиру в 40 квадратных метров можно было купить за два миллиона рублей. Правда, сдавалось в год этих самых метров меньше, чем сейчас.
Именно тогда все чаще стала звучать фраза «доступное жилье». Картина светлого будущего рисовалась самая оптимистичная. У каждого ключи от квартиры. И ничего, что она в кредите. Ведь ноша эта совершенно не тянет и не мешает жить по полной. Но представления о том, как может быть, в реальности практически не оправдались.
Чтобы застройщики строили жилье, а люди покупали, в России активно заработала ипотека и различные льготные жилищные программы, например, для молодых семей. Народ хлынул в очередь. Еще бы, грех не воспользоваться возможностью купить квартиру подешевле. Строители стали ставить рекорды по сдаче жилья. При всех этих показателях цена за квадратный метр потянулась вверх.
«Наши сургутские застройщики говорят на камеру: „У меня за эти деньги покупают, почему я должен продавать дешевле?“. Это правда на сегодняшний день: покупают за эти деньги вся льготная категория. Люди хотят получить субсидии на молодую семью, нужно купить либо новостройку, либо жилье не старше 15 лет. Если у меня новостройка 90 тысяч за квадратный метр в однокомнатной квартире», — рассказала исполнительный директор агентства недвижимости Елена Виноградова.
Логика властей, создающих льготные условия, понятна. Если у людей появляется больше возможностей покупать квартиры, увеличивается спрос, а соответственно и предложение. Квадратных метров становится больше, то есть дефицитными их не назвать. Следовательно, цена на них должна снижаться или хотя бы не расти с геометрической прогрессией. Подобная картина, например, складывается в Нижневартовске. Там цены на жилье за сезон выросли на считанные проценты. Сейчас «квадрат» там стоит примерно 59 тысяч рублей. Хотя строится в разы меньше. Местные риелторы объясняют разницу цен между двумя соседними городами просто.
«Сургут больше инвестиционно привлекательный и он находится у вас в транспортной развязке и не находится в тупике экономической зоны, как у нас. Вы приехали к нам на железной дороге, остановились и дальше вам некуда идти. Нижневартовск не настолько инвестиционно привлекателен, как ваш город», — добавила Елена Виноградова.
Однако в инвестиционно привлекательном Сургуте история другая. На строительном рынке города сейчас, по сути, три игрока: власть, которой нужно обеспечить народ жильем, строители, которым неплохо бы на этом заработать, и, собственно, люди, желающие купить квартиру с приличной льготой. По сути, все свои интересы удовлетворяют. Но вот беда — цена за метр, кажется, вопреки законам экономики, продолжает расти.
«У меня есть информация, я ее озвучивать не буду, по себестоимости строительства. Она на порядок ниже даже стоимости в 60 тысяч за квадратный метр. Мы с вами должны отслеживать, что как только округ выбрасывает на рынок деньги, к примеру, под субсидии, под молодые семьи, под помощь другим каким-то, то в Сургуте и везде по округу резко наблюдается всплеск роста цены на жилье», — сообщил депутат думы Сургута Игорь Бруслиновский.
Власть, застройщики, потенциальные новоселы сегодня создали такой замкнутый круг. Каждый друг от друга зависит, каждый друг на друга хоть
Нельзя сказать, что программа «Доступное жильё» оказалась совсем уж провальной. Те, у кого были хоть какие-то накопления, успели купить квартиру в числе первых, взяли кредит и решили свой жилищный вопрос. А те, у кого накоплений сроду не было никаких, то есть самые нуждающиеся, выстроились в очередь за получением льгот. Чтобы ипотека для них была доступной, государство выделило группы, для которых процентная ставка по кредиту компенсируется из бюджета.
В этот список вошли: молодые и многодетные семьи, военнослужащие, работники бюджетной сферы- учителя, врачи, молодые учёные, государственные и муниципальные служащие, полицейские и пожарные, коренные малочисленные народы Севера. В общем, армия потенциальных заёмщиков оказалась довольно внушительной. Для такого количества желающих попросту не хватало построенного жилья. Зато строительный бизнес действительно пошёл в гору. А вместе с ним и другие отрасли и производства. Да и как не поучаствовать в дележе, если деньги сами плывут в руки?
Первым делом цену на свою продукцию подняли производители стройматериалов. Следом за ними — поставщики сырья для производства этих самых материалов. Не остались в стороне и перевозчики: услуги железнодорожников тоже резко подорожали. Всё это, естественно, повлияло на стоимость строительства. Застройщики увеличили стоимость квадратного метра. После чего цена стройматериалов опять выросла.
Однако, количество желающих купить квартиру при этом только увеличивалось. Для того чтобы выдавать ипотечные кредиты, банкам самим пришлось занимать средства под проценты. Само собой процент для ипотечников тоже вырос, а государство увеличило бюджетные расходы на его компенсацию.
И так по замкнутому кругу. И в этом нет ничего удивительного, пока квадратный метр остаётся главным активом для всех. Для граждан квартира стала не только местом для жизни, но и ещё и объектом для перепродажи или сдачи в наём, для строителей — основным источником получения прибыли, а для властей — главным показателем их успешной работы и эффективного использования бюджетных средств. И в таких условиях без кардинального изменения государственной политики вряд ли стоит ждать, что жильё вдруг станет доступным, считает эксперт «Итогов недели».
«Пока в государстве не будут процентные ставки снижены, очень тяжело это сделать — уменьшить наши ипотечные расходы, соответственно доступность жилья. Как только появится механизм снижения процентных ставок, ведь к нам в страну и банки западные не пускают, с их деньгами все проценты бы упали, вот только поэтому не впускают, страховые компании не впускают, потому что условия совершенно другие. С законом беда, банки, можно сказать, плачут. В Штатах, в Германии совершенно по-другому, они
Искать пути выхода из сложившегося тупика сегодня пытаются на всех уровнях. Свои варианты предлагают и власти, и застройщики, и рядовые граждане, которые уже не в состоянии платить тройную цену за квадратные метры. Каждое предложение имеет право на существование, но для этого опять-таки необходимы определённые условия. Так можно ли решить жилищную проблему недорого?
Огромный аквариум, настоящий камин, гостиная, размер которой позволяет детям прямо там кататься на роликах. Причем, все это сделано буквально своими руками. Марина Семина абсолютно уверена в том, что они с мужем сделали правильный выбор, когда приняли решение о строительстве собственного дома. «Мы строили так, как было интересно нам. Мы жили и в квартире, где небольшая была кухня, небольшой санузел, то есть это все мы уже прошли. Решили новым этапом построить дом, в принципе, мы довольны им. Общая площадь 241 квадратный метр», — отметила член дачного некоммерческого товарищества Марина Семина.
Мысли о строительстве капитального дома в пригороде начинают появляться у все большего количества людей. Тем более, что цена его возведения примерно равняется стоимости покупки однокомнатной или двухкомнатной квартиры. Это зависит от технологии строительства. Так что постепенно начинают появляться первые островки одноэтажного Сургута.
«Дайте людям в этом месте, да не будет дороги, пускай, не будет коммуникаций, пускай ничего не будет, но человек знает, что это мое. Люди сами будут решать и какие-то выходы искать. Когда осваивали Америку, то землю в Америке давали чисто символически, за один доллар давали гектары», — рассказал депутат думы Сургута Евгений Барсов.
Так, в результате целенаправленной политики примерно две трети населения Америки живут сейчас в собственных домах. Понятно, что Сургуту до этих показателей еще как до Луны. Тренд только начинает формироваться. Главным его стопором на сегодняшний день являются проблемы приобретения земельного участка. Покупка нескольких соток на аукционе под индивидуальное жилищное строительство обходится в копеечку. Участок с подведенными коммуникациями стоит в районе миллиона рублей. А процесс выделения земли в городе под новые дачные кооперативы занял несколько лет.
«Если мы видим, что город маленький, то беремся за расширение, садимся за стол переговоров с Сургутским районом и расширяем границы города. В конечном же итоге он
Конечно, городские власти занимаются формированием новых земельных участков под застройку. Но, по всей видимости, этих темпов недостаточно. По крайней мере, сургутские застройщики ощущают нехватку земли. А ведь при их наличии предприниматели могли бы увеличить объемы строительства, что, в свою очередь, повлияет на стоимость квадратного метра.
Удивительно, но факт. Резкое увеличение темпов ввода жилья уже сказалось на стоимости квадратного метра в российской столице, где недвижимость считается одной из самых дорогих в мире. После того, как федеральные власти расширили территорию Москвы, в пределах ее новых границ начался неслыханный строительный бум. С начала года объемы строительства в Новой Москве увеличились на 40%. Наличие большего количества предложений заставило пойти цены на жилье вниз. Стоимость квартир эконом-класса упала за это время почти на 10% и в среднем она составляет от 50 до 80 тысяч рублей. Причем аналитики предполагают, что цена может падать и дальше.
Правда и снижение стоимости квадратного метра еще не делает покупку квартиры доступной. Подавляющее большинство людей приобретает жилье в ипотеку, что автоматически делает его дороже в полтора, а то и два раза. Больше всего страдают те, кому не удалось стать участником льготной ипотечной программы. Хотя на Западе проценты по кредиту минимальны для всех без исключения.
«Процентные ставки на Западе просто в разы меньше чем у нас, как и инфляция. Дело в том, что процентная ставка в тех же Штатах, например, составляет 0,25% годовых, соответственно, ипотечные кредиты не больше 5-4%», — рассказал финансовый аналитик Александр Лепестов.
Так что на самом деле существует масса способов, которые позволяют изменить нынешнее положение дел на рынке недвижимости. Окружные власти, в свою очередь, готовят программу, призванную в том числе контролировать бесконечный рост цен в Сургуте. Она объединит существующие целевые программы, связанные со строительством жилья и субсидированием его покупки.
«Большой блок будет предусмотрен для компенсации застройщикам затрат на создание инженерной инфраструктуры, компенсации затрат на снос и отселение граждан при развитии застроенной территории. Но все меры господдержки планируется направлять исключительно в привязке к стоимости реализуемого на рынке жилья. По мнению специалистов департамента, это позволит остановить беспредметный рост цен в Сургуте», — сообщил директор департамента строительства Югры Андрей Зобницев.
Пока окружные чиновники не раскрывают все механизмы, которые они собираются использовать в новой программе. Главное, чтобы они сами понимали, какие задачи планируют решить с ее помощью.
А в самом деле — какие задачи решаем? Объявив программу «Доступное жильё», государство поставило их сразу несколько: обеспечить россиян дешёвыми квартирами, реанимировать строительство и промышленность и с помощью накоплений от населения включить в инвестиционные процессы финансовые учреждения, то есть банки. А кроме того, выполнить социальную функцию государства по поддержке населения. Но если одно, второе и третье состыковать с другим, можно ли в итоге сделать жилье доступнее?
Пока все напоминает финансовую пирамиду, в которой лучше себя чувствуют те, кто раньше вступил в ипотеку. Капитализация их повысилась, а кредиты давно окупились запредельной стоимостью квадратного метра. Зато для вновь прибывающих в эту систему жилье доступно все меньше и меньше. Доходы не успевают за ценами. И им остается уповать только на одно — хватит ли у государства нефтедолларов на свою социальную функцию или нет. Это же интересует банкиров со строителями. Сколько еще нефтедолларов можно выкачать из государства?
Вот статистика федерального фонда «Жилище». В начале проекта в 2005 году доля нуждающихся в жилье граждан в России составляла 56%. Сегодня — 72%. Задача пирамиды решена — получается, что доступного жилья нет.
Людмила Осьминкина, Мария Лебига, Дмитрий Завьялов, Татьяна Бухарова
Обсудить новости вы сможете в нашем телеграм-канале
