Почему рекорд по строительству жилья не сказывается на стоимости квадратного метра?

   Строители Сургута в полтора раза перевыполнили поставленную им на прошлый год задачу и ввели в эксплуатацию 340 тысяч квадратных метров жилья. Это рекорд последних лет. Любопытно, что на начало декабря в городе было сдано в эксплуатацию чуть больше 80 тысяч квадратных метров жилья. Однако к концу года застройщикам удалось завершить строительство домов и ввести их в строй. Подавляющее большинство квартир — эконом-класса, чаще всего однокомнатные или вовсе небольшие студии, площадью до 30 квадратных метров. При этом застройщики предпочитают возводить высотки — по 15 и 17 этажей. Отметим также, что 2013 год также может отметиться строительным рекордом, хотя точные планы будут известны не раньше февраля. «Предварительно около 240 тысяч квадратных метров жилищного строительства. Мы со всеми застройщиками уточняем данные и планы на 2013 год. Точная цифра будет известна в середине февраля», — рассказал директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Алексей Фокеев.

   Несмотря на новый рекорд, цены на квартиры в новостройках продолжают расти. Сегодня это уже 85 тысяч за метр и выше. А на рынке вторичного жилья стоимость метра, даже в сегменте среднего класса, может достигать 130 тысяч. Причем прогноз неутешительный — цены скорее всего не достигли своего потолка.

   О том, чтобы взять ипотеку и улучшить свои жилищные условия Роман Хабибуллин задумался еще несколько лет назад. Но тогда показалось — цены слишком большие, ведь строительный рынок только начал справляться с последствиями кризиса — и жилья в городе вводилось в строй немного. Решил подождать. Сейчас вроде новостроек хватает — но легче не стало. Одобренного ипотечного кредита даже на комнату не всякую хватит. Не говоря уже о квартире. «Ипотеку оформить не сложно. В течении 10-20 рабочих дней мне ее одобрили, но в размере 1 миллиона 350 тысяч рублей. Этих денег практически ни на что не хватит. Цены возросли, а зарплата не позволяет взять сумму больше», — сетует житель Сургута Роман Хабибуллин.

   Сегодня в городе при большом желании можно купить квартиру чуть дешевле 70 тысяч рублей за квадратный метр. Но только в еще недостроенном доме, который будет сдан в эксплуатацию в следующем году или даже позже. В среднем квартиры эконом-класса от застройщика 80-85 тысяч за квадрат. Ситуации удивляются и сами строители. «Наши квартиры год назад стоили по 55 тысяч за квадратный метр и сегодня, спустя меньше года, на вторичном рынке цены возросли до ста десяти тысяч. Снижение возможно только по рыночным механизмам. Если пойдет конкуренция и квартиры будут простаивать, то я буду вынужден снижать цену», — отметил генеральный директор строительной компании Николай Сторожук.

   Но пока до такого счастья далеко, квадратные метры разбирают в считанные дни. В тех новостройках, что сданы под новый год, уже сейчас третья часть квартир выкуплена. Народ торопится — как бы еще не подорожало! Любопытно, что региональная служба по тарифам дает свои расценки — по ним, например, закупается социальное жилье на бюджетные средства. Для Сургута цена рассчитана примерно в 50 тысяч рублей за квадратный метр. Однако даже городские власти считают, что сегодня запросы строителей вполне обоснованы. «Цена формируется не только исходя из соотношения спрос-предложение, также необходимо рассматривать еще и повышение самой себестоимости у застройщика за счет роста стоимости расходных материалов», — считает Алексей Фокеев.

   Однако, если бы причины были действительно только в стоимости расходных материалов, то в теории жилье должно такими же темпами, как и в Сургуте дорожать во всей Югре. Однако этого не происходит и далеко за примерами ходить не надо. «К примеру поселок Солнечный — там осенью квартиры продавали за 46,5 тысяч за квадратный метр, сейчас один квадратный метр стоит 55 тысяч 600 рублей. Солнечный от Сургута находится в 15 километрах, но у них цена за песок, бетон установлена одна, а в городе совсем другая», — сообщила исполнительный директор агентства недвижимости Елена Виноградова.

   Так что, видимо, все-таки главный ценообразующий фактор — возможности потенциальных покупателей. Для сравнения, за последний год средняя сумма ипотечного кредита в Сургуте выросла почти на миллион. Как, кстати, и цена квартиры в городе.

   Еще сильнее цена квартир в Сургуте выросла на вторичном рынке недвижимости. Сегодня даже в эконом-классе 130 тысяч за квадратный метр жилья в удобном районе и с хорошим ремонтом считается вполне приемлемой суммой. Рынок недвижимости в Сургуте при этом полон парадоксов — например, чем меньше квартира — тем выше стоимость метра. Однокомнатные идут чуть не в одну цену с двушками. Речь идет уже о 4-5 и даже 6 миллионах за квартиру. Эксперты считают — это связано в том числе с государственной поддержкой льготников. «Сургут это маленькая Москва — мы живем очень благополучно и ценник у нас соответственно выше. Также надо понимать, что господдержка позволяет людям покупать квартиры, так как льготные кредиты они существенно экономят ваши деньги», — считает исполнительный директор агентства недвижимости Елена Виноградова.

    «Зачастую планы застройщика связаны с банковскими, льготными ипотеками, где округ по программе снижает процентную ставку. Это, как правило, влияет на пожелания и возможности застройщика», — отметила заместитель генерального директора строительной компании Ольга Леснова.

   На вторичном рынке цена заметнее всего растет на жилье, которое попадает под условия льготного ипотечного кредитования. Это дома не старше 15 лет. При этом в прошлом году в Югре побит рекорд за всю историю существования господдержки в регионе. Объем только льготных ипотечных кредитов превысил показатель в 22 миллиарда рублей. То есть сложившаяся ситуация — это практически замкнутый круг. Цены растут, банки выдают все больше кредитов, власти выделяют дополнительные средства, квартиры раскупают — цены опять растут. При этом правительство региона не только помогает людям улучшать свои жилищные условия, обеспечивая таким образом спрос, но и финансирует строителей дополнительно — дает деньги на возведение тех же инженерных сетей. Отметим также, что сегодня в округе решается вопрос о том, чтобы включить в льготные программы квартиры в домах старше 15 лет. Он будет рассматриваться весной. Эксперты говорят, если будет принято положительное решение, то это может стать еще одной причиной повышения цен на вторичном рынке.

Автор: Антон Степыгин