Принцип «комплексного развития территории». Первые результаты в Сургуте

На этой неделе в Сургуте озвучили первые результаты работы механизма комплексного развития территории. Если кратко, то это некий новый стандарт реновации старых районов. У нас КРТ, как его уже привыкли кратко называть чиновники от мала до велика, применяется в 1 и 2 микрорайонах города. Застройщик по договоренностям с администрацией взялся расселить из деревяшек 50 семей. После компания займется сносом, чтобы в дальнейшем обновить инженерные коммуникации и возвести новые многоэтажки. Как рапортовал девелопер, уже вот-вот обитатели неприглядных двухэтажек в районе НГДУ получат ключи от новостроек на Черном Мысу. Почему именно там? Отвечает представитель компании.

«К сожалению, на сегодняшний день компания „Брусника“ не обладает готовыми квартирами, так как мы реализуем наши объекты через договоры долевого участия. Собственных готовых квартир у нас нет, поэтому мы предлагаем квартиры других застройщиков», — рассказал исполнительный директор сургутского филиала компании «Брусника» Виктор Корчагин.

Так какие городские проблемы может решить механизм комплексного развития территории и какова выгода каждой из задействованных сторон?

Расселить и снести старый жилфонд. Такая задача стояла практически перед каждой новой командой городской администрации. Последние два десятка лет занимались ею с разной степенью успешности и заинтересованности в решении проблемы. Один из самых больших «деревянных» микрорайонов города, застроенный нефтяниками еще с конца 60-х двухэтажками — НГДУ. Омолодить и осовременить этот участок решили еще в середине нулевых. Процесс назвали «вторичной застройкой». Но получилась разве что точечная. Компания «Югра-консалтинг» с энтузиазмом взялась было за дело, пообещала решить квартирный вопрос местных жителей, снести все старье и построить новые дома, школу и детский сад. Из обещанного — одна многоэтажка на Восходе, 21. Последующие попытки привлечь застройщика, который бы одномоментно закрыл вопрос с НГДУ, заканчивались лишь разовыми акциями и вразброд появлявшимися высотками.

Два года назад для решения вопроса переселения граждан из аварийного и ветхого жилфонда на федеральном уровне разработали специальный механизм. По сути, схожий с теми, что пытались ранее внедрить в Сургуте. В Градостроительный кодекс внесли изменения: у чиновников «на местах» появилась законная возможность руками девелоперов дать вторую жизнь устаревшим районам, переселить граждан в комфортное жилье, обустроить современную инфраструктуру. Сами формулировки документов, по мнению экспертов отрасли, были позаимствованы у столичного закона о реновации.

«Комплексное развитие территории – это последняя комбинация названия, которое принято было несколько лет назад. Оно включено в градостроительный кодекс с юридической точки зрения и дает расшифровку, которая направлена на улучшение городской инфраструктуры, включая улучшение жилищных условий», — главный редактор федерального портала «Строительство.ру» Александр Гусев.

На создание и обкатку правовой базы органам местного самоуправления потребовалось время. В Сургуте пилотный проект по новому механизму представили общественности в 2022 году: компания «Брусника» взяла на себя социальные обязательства по расселению 50 семей-жителей деревяшек все в том же районе НГДУ. После застройщик снесет устаревшие двухэтажки, обновит инженерные коммуникации, и возведет жилой комплекс. Часть обещанного сейчас в стадии реализации. В мэрии уже подсчитывают плюсы от такого сотрудничества.

«По сути бюджетные средства не затрачиваются. Ни окружные, ни федеральные, ни местные. Все отдано на откуп застройщику, в данном случае „Бруснике“. Они расселяют полностью за свой счет. Не только расселяют 50 семей, но и в дальнейшем после расселения они произведут снос за счет средств застройщика. Это немаловажно», — рассказал начальник отдела организации переселения граждан и сноса объектов департамента имущественных и земельных отношений Администрации Сургута Виталий Галиев. 

Сами компании в таком механизме тоже в накладе не останутся. Ранее некоторым девелоперам, делятся инсайдеры, в принципе был неинтересен Сургут как город, в котором можно много заработать на застройке. Причина проста — небольшое количество свободных земельных участков, соответственно, коммерчески непривлекательный объем потенциальных квадратных метров. А вот по КРТ теперь можно «заходить» целыми жилыми комплексами, что существенно меняет дело, считают местные чиновники. В купленном квадратном метре уже могут быть заложены социальная инфраструктура или другие обязательства застройщика.

«Мы на сегодняшний день видим, что это выгодно всем участникам данного процесса. В первую очередь, это горожане, которые получают возможность улучшить свои жилищные условия. Это, естественно, и муниципалитет, который обновляет инфраструктуру города и получает комфортные территории, как вывод, это экономический эффект с эксплуатации этой территории. Наша ключевая задача – это ре-девелопмент», — рассказал исполнительный директор сургутского филиала компании «Брусника» Виктор Корчагин.

Люди же, в свою очередь, меняют отжившие свое квартиры на квадратные метры в новостройках. Конкретно в этой сделке иногда получают общую площадь даже больше, чем имели, да еще и с ремонтом. Только вот уже не в привычном районе НГДУ, а, в основном, в Восточной части города: на Комсомольском, Кайдалова, или на Черном Мысу. В целом же сегодня вопросы по реализации КРТ в публичной плоскости возникают разве что у депутатов.

«В моем понимании, обывательском, комплексное развитие территории – когда застройщик заходит на какую-то заброшенную территорию, участок, балки, может быть, сносит там все и строит микрорайон. В том числе школу, садик, и так далее. Вот в моем понимании КРТ – вот это. Сейчас мы получаем, что КРТ – это 2 микрорайона. Сургут, конечно, всегда своим путем идет. У нас строится только жилье, я правильно понимаю», — уточнила депутат Думы Сургута Дина Биглова-Фатова.

«В тех локациях у нас идет исключительно строительство жилых домов без социальных объектов. Поясню почему: потому, что в границах территорий предусмотрен уже существующий садик с учетом нагрузок, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Обеспечение возможно», — сказал заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Иван Сорич.

Навязать застройщикам ряд дополнительных условий, то есть, помимо жилья выстроить соответствующую транспортную и социальную инфраструктуру, или рекреационные зоны, мэрия может только теоретически. Ведь непривыкшие к подобным правилам игры компании могут счесть для себя такие обременения невыгодными, или вообще рискованными. Дело не только в ставках на сверхприбыли – рынок жилья нестабилен, обанкротиться в наше непростое время – раз плюнуть, и тогда вообще никто ничего может не получить. Поэтому пока решаем проблему номер один – переселения. Дороги, сады, школы и парки, вероятно, будем строить уже по мере возможностей.